Quais são eles e quem precisa deles?
Ao vender uma casa, os proprietários têm a obrigação de divulgar certos fatos e informações sobre sua casa. A maioria dos estados exige que os vendedores preencham um formulário de divulgação de propriedade por escrito. A maioria dos formulários consiste em perguntas sobre a casa e a propriedade.
Fundamentos de Divulgação
Na maioria dos estados, os vendedores são obrigados a preencher este formulário ao listar sua casa ou dar um crédito aos vendedores. Normalmente, as perguntas exigem uma resposta de sim, não ou desconhecido.
As perguntas abordam fatos relevantes, grandes defeitos, divulgações federais e divulgações especiais. Algumas outras áreas são consideradas limítrofes ou na área cinza. Os formulários, requisitos, o que está incluído e outras condições variam por estado.
Fatos Relevantes
Os fatos sobre os materiais incluem condição, idade, problemas conhecidos, quaisquer defeitos. Em essência, são basicamente aquelas coisas que influenciariam a decisão do comprador de comprar a casa ou não, assim como o preço e os termos que oferecem. Novamente, os detalhes variam por estado, em termos do que está incluído. Essas divulgações perguntam sobre defeitos conhecidos. São coisas que os donos sabem que existem ou que deveriam saber porque são razoavelmente aparentes.
Grandes defeitos são obviamente muito mais fáceis de determinar. Se a sua casa inundar, isso deve ser divulgado. Se você sabe que o sistema elétrico da sua casa não está no código, isso deve ser divulgado.
Os reparos que você concluiu, bem como melhorias e atualizações, devem ser anotados também.
Elizabeth Weintraub, especialista em compra e venda de casas, faz um excelente ponto em seu artigo, Home Disclosures e Material Facts. Ela afirma que não usaria o termo "reparo" porque isso implica que o problema foi corrigido. Ela recomenda apenas explicar brevemente o que aconteceu, como você lidou com isso (você ou um profissional) e se você teve ou não algum problema desde então.
Divulgações Federais
Divulgações federais são aquelas exigidas pela lei federal. Um com o qual muitos de nós estão familiarizados é o Lead Disclosure. Isso se aplica a riscos de tinta com base em chumbo e se aplica a casas construídas antes de 1978.
Divulgações Especiais
Divulgações especiais podem ser necessárias em determinados estados ou áreas dentro de um estado. Às vezes isso faz parte do formulário de divulgação residencial e outras vezes é um documento separado. Ele aborda condições na área que podem afetar a casa ou a propriedade. Exemplos comuns incluem uma casa localizada em uma zona de inundação, em uma linha de falha ou ao longo de uma trajetória de voo de uma companhia aérea.
Também é muito importante lembrar que os proprietários devem preencher este formulário. Sem exceções. Um agente não tem permissão para fazer isso com o vendedor, a menos que o agente seja, na verdade, aquele que realmente vende a casa.
Áreas Cinzentas
Depois, há as áreas cinzas, aquelas que não têm leis e requisitos claros. A maioria tende a variar por estado. Alguns estados exigem que os vendedores divulguem se uma morte ou assassinato ocorreu em casa. Outros exigem notificação aos compradores se a casa tem a reputação de ser assombrada.
A opção de escolher "Não Conhecido" deve ser usada se você realmente não souber nenhuma informação sobre a condição.
Isso pode se aplicar a muitas situações. Os compradores podem não ter morado na casa por muito tempo. A casa pode ser uma venda de imóveis e está sendo vendida por membros da família que não sabem muito sobre a casa.
Esta opção também é comum em execuções hipotecárias, o que pode ser uma situação complicada. Os bancos não moram em casa, por isso não estão cientes de grande parte da informação. Além disso, as execuções hipotecárias muitas vezes não estão nas melhores condições, seja de proprietários vingativos ou de vandalismo. Nesses casos, nenhuma divulgação seria capaz de revelar o dano potencial que poderia resultar dessas situações. Nesses casos, e acredito em todas as vendas, é fundamental ter a casa inspecionada.
Não requerido
Há certas coisas que os vendedores não precisam divulgar. Por exemplo, eles não precisam dizer por que estão se mudando ou se gostam de morar em casa.
Você pode obter mais informações do seu agente ou entrar em contato com seu estado. Se não houver necessidade de certas informações e você estiver debatendo se deseja ou não divulgá-las, pergunte a si mesmo como se sentiria se estivesse nessa situação. Se eu estivesse comprando uma casa, gostaria que o vendedor divulgasse essa informação? Em outros casos, uma boa regra é, quando em dúvida, divulgar as informações.
Um último ponto a mencionar é que muitos agentes estão aconselhando os vendedores a oferecerem o crédito em vez de completarem a divulgação. Eles sentem que é muito arriscado para um vendedor assinar tal declaração que pode levar a repercussões mais tarde, se os problemas forem descobertos pelos novos proprietários (compradores). Esta é uma decisão que você deve tomar depois de consultar seu corretor de imóveis e seu advogado.