Perguntas frequentes sobre apartamentos e apartamentos para crédito fiscal

O programa federal de crédito tributário para a baixa renda tem sido bem-sucedido desde 1987 ao fornecer aos inquilinos de baixa renda apartamentos decentes com um aluguel acessível. Se você estiver procurando por um apartamento em uma propriedade de crédito fiscal , há certas coisas que você deve saber antes de aplicar.

Aqui estão as respostas às perguntas mais frequentes sobre o programa federal de crédito tributário de baixa renda.

Q: Qual é o programa de crédito fiscal?

R: O programa de crédito fiscal, também conhecido como "programa federal de crédito imobiliário de baixa renda" ou simplesmente LIHTC, é um popular programa habitacional acessível que existe desde 1987. Diferentemente da maioria dos programas habitacionais administrados pelo HUD, o imposto O programa de crédito é administrado pela Receita Federal, em coordenação com agências estaduais de financiamento habitacional em todo o país. Os proprietários que participam do programa podem reivindicar créditos fiscais por 10 anos para suas propriedades de crédito fiscal em troca do aluguel de pelo menos alguns de seus apartamentos para inquilinos de baixa renda com um aluguel restrito.

P: Eu posso reivindicar um crédito fiscal?

R: Não. O programa de crédito fiscal recebe esse nome porque os proprietários de propriedades participantes recebem créditos fiscais valiosos em troca de manter seus edifícios acessíveis. Como um inquilino em uma propriedade de crédito fiscal , o benefício que você recebe vem na forma de aluguel restrito, supondo que você seja elegível a renda.



P: Como parte da renda familiar, as anuidades são contadas?

R: Se você tem uma aposentadoria ou outra anuidade, há uma boa chance de precisar ser contada de alguma forma como parte da renda do seu domicílio. Como um senhorio deve determinar como tratar uma anuidade que você tem (ou que você pode criar depois de assinar um contrato de arrendamento para um apartamento de baixa renda em uma propriedade de crédito fiscal) depende se você tem o direito de retirar o saldo da anuidade e se você já está recebendo pagamentos.

Se você já começou a receber pagamentos, o locador precisará perguntar ao seu corretor se você tem o direito de retirar o saldo da anuidade. Se você tem esse direito, o senhorio deve tratar sua anuidade como um ativo.

Além disso, uma vez que você começou a receber pagamentos de anuidade, você normalmente não pode convertê-lo em uma quantia de dinheiro. Se essa é a sua situação, seus pagamentos regulares serão tratados como renda pelo seu locador.

Espere que o seu senhorio precise verificar se você tem o direito de retirar o saldo (mesmo se as penalidades forem avaliadas), qual é a base na qual a anuidade deve crescer no próximo ano, qualquer quitação ou taxa de penalidade de retirada antecipada. e a taxa de imposto e a penalidade fiscal que se aplicariam se você retirasse todo o saldo da sua anuidade.


P: Os trusts são contabilizados como parte da renda familiar?

R: As relações de confiança são frequentemente contadas de alguma forma como parte do rendimento do agregado familiar. Como um senhorio deve determinar como tratar um fideicomisso que você tem (ou que você pode configurar depois de assinar um contrato de arrendamento de um estabelecimento de baixa renda em uma propriedade de crédito de imposto) depende se você tem acesso ao principal na conta ou a receita da conta.

P: Os ativos são contabilizados como receita?

R: Não. Os ativos em si não são contados como renda, no entanto, qualquer receita que um ativo produz normalmente é contada quando se determina a elegibilidade de renda de um domicílio ... Leia mais

Q: Os senhorios verificam a renda?

Um: sim. Se você está pensando em se candidatar a um apartamento de baixa renda em uma propriedade de crédito fiscal, espere que o locador ou gerente da propriedade precise de verificação de renda e ativos. O programa de crédito fiscal exige especificamente verificação, dado o quanto está em jogo ... Leia mais

P: Como exatamente meu aluguel é calculado?

R: O aluguel é calculado com base no número de quartos no apartamento e não no número real de pessoas que moram lá. Seu locador deve calcular seu aluguel, assumindo que 1,5 ocupante mora em cada quarto (ou um ocupante, no caso de um estúdio).

Assim, o aluguel de um apartamento de dois quartos, por exemplo, seria baseado em três ocupantes (1,5 x 2 quartos) no apartamento.

A renda do crédito fiscal também inclui um subsídio de utilidade.

O aluguel máximo que você pode ser obrigado a pagar por uma unidade de baixa renda em uma propriedade de crédito fiscal é de 30% de uma porcentagem (geralmente 50% ou 60%) da renda bruta média da área (AMGI).


P: O número de pessoas na minha casa afeta a elegibilidade?

Um: sim. O número de pessoas em sua casa afeta se você pode se qualificar para uma unidade de baixa renda em uma propriedade de crédito fiscal. O seu agregado familiar deve ganhar menos do que uma certa percentagem da renda bruta média da área (AMGI), que é baseada no tamanho do agregado familiar. Por outro lado, a renda do crédito fiscal não se baseia no número real de pessoas no seu apartamento.

P: Preciso assinar um contrato especial?

R: Não. O programa de crédito fiscal não exige que os locatários façam com que os inquilinos assinem um contrato especial. Mas você pode encontrar um adendo de arrendamento com uma ou duas cláusulas específicas para o programa de crédito fiscal. Por exemplo, você provavelmente pode esperar uma cláusula exigindo que você coopere com seu locatário na recertificação e verificação de sua renda a cada ano, e pode haver linguagem dizendo que se seu locador souber que você forneceu informações de renda falsas ou incompletas ao determinar a elegibilidade, poderia ser motivo para rescindir o seu contrato.

P: Posso alugar mensalmente?

R: Quando você assinar pela primeira vez o contrato de arrendamento de um apartamento em uma propriedade de crédito de imposto, ele deve ter um prazo de pelo menos seis meses (embora haja algumas exceções). Depois disso, você e seu locador podem concordar em renovar seu contrato mensalmente.

P: Haverá inquilinos do mercado no prédio?

A: pode haver. Muitas propriedades de crédito tributário incluem alguns apartamentos de baixa renda e alguns apartamentos com tarifas de mercado.

P: Vou me destacar como de baixa renda se houver inquilinos de mercado?

A: Você não deveria. Os senhorios são obrigados a não segregar apartamentos com tarifas de mercado e de baixa renda, e ninguém em sua propriedade de crédito fiscal deve saber quanto você paga pelo aluguel, a menos que você os informe.

P: A minha renda é determinada com base no que fiz no ano passado?

R: Não. É determinado olhando para frente e "anualizando" sua renda para o próximo ano. Por exemplo, se você ganhar US $ 3.000 por mês em um emprego, essa renda será contada como US $ 36.000 (12 meses x US $ 3.000), mesmo que você tenha um aumento ou até mesmo perca o emprego um mês depois de se mudar para seu apartamento.

P: Como os senhorios contam a renda irregular do emprego?

R: A renda do emprego deve ser incluída como parte da renda familiar, seja a renda estável ou irregular.

Normalmente, os proprietários que participam do programa de crédito fiscal devem usar as circunstâncias atuais de um inquilino para "anualizar" a renda, o que significa incluir um valor que o inquilino espera ganhar nos próximos 12 meses, mesmo que esse número seja muito mais alto ou inferior.

P: Um acordo de divórcio ou ativos conjuntos me desqualificará?

R: Não. Um inquilino em potencial não é desclassificado simplesmente por ter um acordo de divórcio ou ativos conjuntos.

Embora seja possível que sua situação de renda após um divórcio o tornasse inelegível, ter um acordo de divórcio ou um ativo conjunto não são razões válidas para se recusar a processar a solicitação de um candidato a crédito fiscal ou automaticamente considerar que o candidato não está qualificado para renda.

Q: O aluguel é baseado na minha renda?

R: Não. Ao contrário de outros programas habitacionais, o aluguel do crédito fiscal é baseado na renda média em seu condado ou em outra área local. Essa média é conhecida como "área de renda bruta média" (AMGI), que o HUD atualiza a cada ano. Sua renda real é importante quando se trata de determinar se você se qualifica para um apartamento de baixa renda em uma propriedade de crédito fiscal. Mas o aluguel real que você paga não é baseado em sua renda.

P: Sou inelegível para outros se eu ganhar muito dinheiro para uma propriedade de crédito de imposto?

Não necessariamente. Embora todas as propriedades de crédito fiscal devam seguir as mesmas regras para determinar a elegibilidade de renda, você pode ganhar muito para uma propriedade de crédito de imposto, mas ainda assim ser considerado elegível para outras pessoas. Isso pode acontecer se, por exemplo, você ganhar 55% do limite de renda. Uma propriedade que deve alugar a inquilinos que não ganham mais de 50% dos limites de renda o rejeitarão, mas as propriedades que usarem o valor de 60% o considerarão elegível. Além disso, os limites de renda variam de acordo com o condado, portanto, se você ganhar um pouco de renda demais para uma propriedade, poderá ter sucesso em outra propriedade que usa limites diferentes.

P: Posso ser despejado se o meu rendimento aumentar depois de me mudar?

R: Você não deveria ter que se preocupar em ser expulso por ultrapassar a renda. Se a sua renda aumentar para 140% da renda bruta média da área (AMGI), não há problema. Se o seu rendimento subir acima desse nível, pode exigir que o senhorio tome medidas para garantir que o edifício se mantenha qualificado para todos os seus créditos fiscais.

Na pior das hipóteses, o seu senhorio pode (com aviso adequado) mudar o seu apartamento para a taxa de mercado e você perderia o benefício do seu aluguel restrito. No entanto, se o seu rendimento é tão alto, você não é realmente de baixa renda e você deve ser capaz de pagar a renda do mercado. Os proprietários das propriedades de crédito fiscal só podem despejar os inquilinos por "boa causa", conforme definido pelas leis estaduais ou locais. Isso também significa que seu senhorio não pode decidir não renovar seu contrato sem uma boa causa.

P: Toda vez que minha renda é alterada, preciso ser recertificado?

A: Felizmente não. O programa de crédito fiscal não tem "recertificações provisórias", o que significa que, se você mudar de emprego, receber um aumento, comprar ou vender um ativo, não será necessário calcular e verificar sua receita novamente. Você deve se reunir com a gerência para recertificar sua renda apenas uma vez por ano, geralmente em torno do aniversário da assinatura do seu contrato de aluguel.

P: Como estudante, posso morar em uma propriedade de crédito fiscal?

R: A regra geral é que, se todos em sua casa forem estudantes em período integral, você não poderá alugá-los em uma propriedade de crédito de imposto. Então, se você é um estudante em tempo integral com um colega de quarto que freqüenta a escola em meio período, tudo bem. Se todos em sua casa freqüentarem a escola em período integral, pergunte à gerência se você cai em uma exceção.

P: As propriedades de crédito fiscal devem obedecer às leis de discriminação?

Um: sim. As propriedades de crédito fiscal estão sujeitas às mesmas leis justas de habitação que as propriedades convencionais. Além disso, graças a um acordo entre o HUD, o Departamento do Tesouro e o Departamento de Justiça (DOJ), o IRS pode facilmente aprender sobre a violação justa de moradia do proprietário e utilizá-lo como motivo para o descumprimento do crédito tributário. Isso significa que os proprietários das propriedades de crédito fiscal têm ainda mais motivos para não discriminar você.

P: Como os inquilinos e prospects podem obter mais informações sobre os requisitos do programa?

R: Inquilinos e prospects geralmente têm dúvidas sobre a receita e as regras para as propriedades de crédito de imposto. Além das respostas às perguntas mais frequentes respondidas aqui, você pode obter respostas de perguntas específicas do estado pela agência estadual de financiamento habitacional que administra o programa de crédito tributário onde você mora. Veja a lista de agências financeiras do estado .