Sua atitude de "faça você mesmo" é louvável, mas em algum momento, você precisará contratar um empreiteiro de consertos em casa e pagar alguém para consertar algo em sua casa. Haverá situações em que você não terá tempo, inclinação ou habilidade para fazer um reparo em particular ou fazer algum do trabalho que precisa ser feito. Todos nós contratamos alguém para consertar algo em nossa casa em algum momento. O que você encontrará aqui é alguma orientação sobre quando e como selecionar um empreiteiro de reparo ou manutenção residencial.
Tipos de Empreiteiros de Reparo em Casa
Quando você precisar de reparos em sua casa, normalmente contratará um tipo especial de comerciante chamado “subcontratado”, que é diferente de um empreiteiro geral (GC) ou construtor. Um empreiteiro ou construtor geral é uma empresa que irá construir um grande projeto de renovação ou construir uma nova casa e contratar todos os subcontratados de especialidade individuais.
O GC é o coordenador geral de um projeto maior e normalmente não fornece mão-de-obra para construir a casa. Isso vem dos subcontratantes ou dos "negócios" (ofícios de construção). Em uma nova casa ou grande projeto de reforma ou reparo residencial, esses submarinos podem incluir escavadeira, submarino de concreto, equipe de carpintaria de estrutura áspera, carpinteiro , encanador, eletricista mecânico ( HVAC ), carpinteiro de acabamento, pintor, piso , etc. subcontratados direta e diretamente "mantém" seus contratos. Isso significa que eles trabalham para ele e estão sob contrato com ele.
Você teria um contrato apenas com o GC, não com os subs do GC.
O GC ganha dinheiro marcando os custos dos subcontratantes como uma porcentagem do valor da construção (comum) ou como uma taxa fixa (não tão comum). Para esta taxa profissional, ele ou ela fornece a gestão e agendamento de subs, pagando os subs, fornece supervisão da construção, fornece lixeiras, port-a-john, seguro e outras coisas diversas que você precisa para construir uma casa ou construir uma adição .
Os subcontratantes ganham dinheiro cobrando pelo trabalho e marcando o material.
O GC é o “generalista” e os subcontratados são os “especialistas”. Quando você precisa de uma coisa específica fixada em sua casa, você precisa de um especialista, e essa pessoa é o subcontratado da especialidade, por exemplo, um encanador .
Quando se trata de contratar alguém para tarefas de manutenção, muitas pessoas que fazem esse trabalho podem não ser um subcontratado licenciado. Eles podem ser apenas um "cara com um caminhão", por exemplo, um limpador de sarjeta , ou raker de folhas ou, às vezes, um pintor. Embora o uso desses tipos de pessoas possa funcionar, você deve ter cuidado, pois problemas de mão-de-obra e problemas de responsabilidade ainda existem, mas você não terá a proteção legal que você tem ao usar um fornecedor licenciado . Em suma, evite a tentação completamente e sempre use um empreiteiro licenciado.
Decidindo quando usar um contratante
Tomar a decisão de usar um contratante é aquele que é frequentemente pessoal. Vai descer para avaliar:
- Seu nível de conforto com a tarefa em mãos
- Seu tempo
- seu orçamento
Se você está se aventurando além de um simples projeto de reparo em casa para novas instalações tecnicamente desafiadoras, como adicionar circuitos elétricos ou adicionar uma pia, verifique primeiro se uma licença é exigida do departamento de construção local.
Você não precisa de uma autorização para muitos reparos domésticos, mas pode precisar de uma autorização para “novos trabalhos”, especialmente para eletricidade, aquecimento, resfriamento e encanamento. Em alguns casos, a permissão exigirá que um contratado licenciado faça o trabalho para proteger a saúde, a segurança e o bem-estar do público. Em alguns casos, pode ser necessário que o inspetor de construção local revise seu trabalho durante a construção e após sua conclusão.
Se você achar que um contratado licenciado não é necessário para a permissão ou que o trabalho que você quer fazer pode ser coberto por uma “Autorização do Proprietário da Casa”, então você deve se fazer três perguntas:
- Eu me sinto confiante em fazer (ou pelo menos confortável tentar) esse reparo?
- As consequências são aceitáveis se eu demorar mais para fazer o projeto do que antecipo?
- Eu realmente quero experimentar este projeto?
Se você responder "não" a qualquer uma das perguntas acima, provavelmente deverá contratar um contratado para o reparo. Se você respondeu "sim" para todos eles, você deve dar um tiro e fazer o reparo sozinho. Essa é a única maneira de ganhar experiência e confiança.
Como gerenciar o projeto
Uma vez que você decida contratar um empreiteiro, você deve saber como gerenciá-lo efetivamente, seja um projeto de conserto rápido em casa ou um projeto de renovação de uma casa grande ou uma nova construção. De qualquer maneira, há algumas diretrizes a serem seguidas na gestão do trabalho de qualquer pessoa contratada para trabalhar em sua casa:
- Contrate um empreiteiro licenciado e segurado .
- Defina as expectativas de ambas as partes (você e eles) e gerencie essas expectativas.
- No mínimo, tenha um documento assinado ( um contrato ou uma proposta assinada e aceita ) que descreva o que eles farão por você (chamado Escopo do Trabalho), defina quanto custará e onde o tempo é um problema define quanto tempo vai demorar e quando eles vão começar e terminar.
- Defina as condições de pagamento antes do início do trabalho e torne os termos parte do documento assinado.
- Defina suas expectativas e requisitos para a limpeza de seu trabalho e a proteção das áreas circundantes como parte do documento assinado (por exemplo, um carpinteiro deve proteger seu paisagismo durante o corte de um telhado e limpar qualquer detrito).
- Discuta os direitos do contratado para acessar a casa quando você não estiver lá, se necessário, e o uso de sua água, eletricidade. (Nota: Tente não ter o contratado em sua casa quando você não estiver lá; isso protege você e eles.)
- Antes de o contratante começar a trabalhar, tenha uma conversa amigável sobre o que você quer que seja cuidadoso se tiver alguma preocupação sobre as coisas.
- Quando o trabalho está acontecendo, geralmente deixe o empreiteiro sozinho. Seja amigável, mas não atrapalhe. Observe casualmente o que eles estão fazendo. Se você está preocupado com algo que vê, pergunte ao contratado sobre isso, mas tente deixá-los fazer seu trabalho. Empreiteiros ganham a vida entrando e saindo de um trabalho de forma eficiente.
- Discuta o "extra": A questão mais difícil que você pode experimentar é a possível solicitação do contratado para uma "Ordem de Mudança" ou "Extra". Isso resulta em custo adicional para você, e é por isso que você precisa de um escopo de trabalho claramente definido. . Uma solicitação para uma requisição de mudança é razoável somente se o contratado encontrar uma situação no projeto que não tenha sido razoavelmente antecipada por ele ou que seja uma mudança de escopo por você. Se você receber uma solicitação de uma requisição de mudança, analise-a com o contratado na justiça. Se é uma mudança no escopo ou resultou em mais tempo devido a algo que você fez, você deve rever e pagar se você acha que é justo. Se é algo que sempre fez parte do escopo, você tem uma situação mais delicada e pode precisar ficar firme com base nos termos definidos em seu documento assinado. Linha de fundo? Se você precisar negociar um preço em uma requisição de mudança que você não previu, tente dividir a diferença com ele. Rapport e justiça percorrem um longo caminho na resolução desses problemas.
- Quando o trabalho de reparo ou manutenção estiver concluído, revise o trabalho, pessoalmente, antes de efetuar o pagamento final ao contratado. Certifique-se de que o local de trabalho esteja limpo conforme esperado e o trabalho esteja com boa aparência. Não seja apressado no pagamento final por qualquer motivo.
- Se você está feliz com o trabalho deles, conte para eles.
Como selecionar um bom contratado
Isso pode parecer assustador, mas é realmente muito simples. Tente selecionar prestadores de serviços que você pode precisar urgentemente antes de precisar deles. Por quê? Porque se você tem um reparo de emergência e precisa encontrar alguém rapidamente (que também é bom e justo), você não tem tempo para passar por uma longa seleção e processo de seleção . A pior coisa que você pode fazer é escolher alguém das Páginas Amarelas sem entrevistá-las primeiro.
A maneira mais fácil e uma das melhores maneiras de selecionar um possível contratado é obter referências de amigos, familiares ou corretor de imóveis de sua confiança. Outro bom método é usar um serviço gratuito, como o HomeAdvisor, que permite ler as revisões em tempo real do trabalho do contratado.
Depois de ter alguns nomes, encontre-os, procure por “química” ou rapport e observe seu nível de profissionalismo. Cortesia, respeito, pontualidade e capacidade de comunicação são alguns dos atributos mais importantes que um contratado pode ter ao lado de sua competência básica. Não importa quão bom alguém seja, se eles não clicarem com você nesses pontos, não os contrate.
Você também deve estar atento a sinais de abuso de substâncias como álcool ou maconha. Se você suspeitar de alguma coisa aqui, não contrate o contratante.
Aqui está uma lista de coisas a considerar ao selecionar seu contratante .
Use classificações de “Melhor”, “Bom”, “OK”, “Justo” e “Rejeitar” para classificar alguns desses itens.
Obtendo nomes de possíveis contratados:
- Você teve uma boa experiência pessoal anterior trabalhando com o contratado [BEST]
- Referência confiável da experiência direta de familiares ou amigos [GOOD]
- Você sabe da reputação do contratado, mas não tem experiência direta [OK]
- Você os encontrou em uma associação comercial ou publicidade geral [FAIR]
Licenciamento do Empreiteiro do Estado (eles devem fornecer o número se licenciados):
- Licenciado; nunca teve uma queixa apresentada ou teve ação disciplinar tomada [BEST]
- Licenciado; não tem reclamações anteriores por pelo menos 3 anos ou mais [FAIR]
- Licenciado; reclamações ou ações atuais contra eles nos últimos 3 anos [REJECT]
- Contratado não tem licença [REJECT]
Seguro do contratante (peça para ver seus certificados) :
- Compensação do trabalhador e responsabilidade geral [BEST]
- Responsabilidade geral apenas (lesões corporais e danos materiais) [BOM]
- O contratante não tem seguro [REJECT]
Longevidade do negócio:
- Nos negócios há mais de 10 anos com o mesmo nome [BEST]
- Nos negócios 5 ou mais anos com o mesmo nome [BOM]
- Em negócios de 1 a 5 anos com o mesmo nome [OK]
- Novos negócios com menos de 1 ano [FAIR]
Estabilidade e Permanência:
- Tem um escritório comercial físico e endereço [BEST]
- Tem apenas um escritório doméstico ou serviço de atendimento [FAIR]
- Apenas contato de telefone celular, sem escritório [REJECT]
Verificação de referência:
- Referências atuais positivas anteriores de pelo menos 5 clientes [BEST]
- 1 a 4 referências positivas de clientes anteriores [FAIR]
- Nenhuma referência real ou referência negativa fornecida [REJECT]
Experiência:
- Especializa-se no trabalho que você quer que seja realizado [BEST]
- Pode executar o trabalho que você quer, mas também faz outros tipos de trabalho [OK]
- Pouca ou nenhuma experiência no trabalho que você deseja realizar [REJECT]
Escopo e Preço:
- Descrição detalhada do escopo do trabalho
- Suposições (se houver) são claras e precisas
- Contratante NÃO OFERECE desconto para "inscrever-se agora"
- Contratante irá garantir o trabalho
- Todas as representações de contratados verbais são por escrito
- Não mais do que 25% a 33% pediram adiantado
- O pagamento final não é necessário até que o trabalho esteja concluído
Obtendo lances e avaliando uma estimativa
Este é um aspecto extremamente importante da contratação de um contratado. Vamos dividir:
O escopo do trabalho:
Isso define o que o contratado está fazendo por você. Certifique-se de que cobre todas as coisas que você deseja concluir. Deve também explicitar qualquer trabalho de preparação, proteção das áreas circundantes, limpeza, etc.
Rever o escopo do trabalho entre os contratados é um elemento essencial da avaliação da estimativa de lance. Aqui estão algumas coisas para observar no âmbito de diferentes contratantes:
- Pintor: Descreva como eles planejam preparar a superfície da pintura exterior ou interior . Esta etapa faz ou quebra um trabalho de pintura. Defina se eles estão raspando manualmente toda a tinta solta (melhor), poder lavar o exterior (tenha cuidado, pois isso pode danificar áreas adjacentes e você deve esperar a parede secar completamente antes de prosseguir com o trabalho), priming (melhor) ESTÁ BEM). Defina o número de camadas de tinta propostas e a marca e a qualidade da tinta, etc. Certifique-se de que protegem as áreas vizinhas e limpam os detritos.
- Paisagista: Não importa o que eles digam ou o quanto eles descartem essa questão, certifique-se de que eles entendam que você quer que seus arbustos e raízes de suas árvores sejam plantados embaixo do solo. Não aceite fazer um buraco raso, em seguida, coloque a planta nela e ao redor da bola de raiz com um monte de sujeira e palha. Certifique-se de que eles removam o fio ao redor da esfera da raiz ou desatar o fio e colocar a bola completamente no chão até que apenas 6 ”se estendam acima do solo. Certifique-se de que eles também garantam a instalação e a vida útil da fábrica por um período de tempo especificado. Entenda suas responsabilidades pela rega.
- Telhadista: Telhados raramente vazam de falhas, eles vazam de falhas . O que você normalmente não consegue ver é onde a água entra. Certifique-se de que eles especificam onde o flash é usado. Esteja preocupado e revise como eles piscam um canto externo de uma chaminé ou parede. Em uma casa de tijolos, é melhor cortar as juntas de tijolos para o piscar e depois selar a junta. Isso é muito melhor do que pregar o brilho na parede de tijolos e confiar no calafetar. Se você mora em um clima frio, certifique-se de instalar um protetor de gelo / água de borracha ao longo de toda a borda do telhado que se estende da borda do telhado até pelo menos 24 ". Certifique-se de proteger suas plantas e arbustos e limpar acima de todos os detritos diariamente.
- Encanador: Se possível, tente negociar um preço fixo pelo seu trabalho. A limpeza de um dreno entupido é, muitas vezes, precificada “por pé” da “cobra limpa” usada, mas alguns canalizadores oferecem um preço fixo para este trabalho. Idealmente, você deve pré-selecionar um limpador de ralo para limpezas de dreno de emergência. Bottom line, espere pagar um preço premium para chamadas de emergência.
O que é e não está incluído no lance:
Às vezes, um contratado deve fazer concessões ou suposições em sua proposta, como quantidade de material, acesso à sua casa etc. Além disso, às vezes, ele especifica o que exclui do lance. Analise cuidadosamente as suposições e exclusões com o contratado. Educadamente questioná-los quanto à razoabilidade de quaisquer suposições e exclusões. Caso contrário, esses itens provavelmente se tornarão uma requisição de mudança posteriormente. Quando você está avaliando e comparando lances entre prestadores de serviços, suposições e exclusões destacam onde você tem uma maçã e uma laranja.
Representações do Contratante:
Sua maior preocupação aqui é a disposição do empreiteiro de colocar por escrito qualquer uma das representações verbais que ele ou ela fez para você conseguir o emprego. Se eles fizeram compromissos orais, mas não os colocaram por escrito, isso é motivo de rejeição.
Preço:
Procure um preço de contrato que seja bem detalhado, claro e de fácil compreensão. Se não estiver claro, eles não terão tempo para entender seus requisitos, o escopo do trabalho ou o trabalho. Não faça necessariamente sua seleção apenas no preço.
Incentivos:
É extremamente importante que o contratado não ofereça descontos ou incentivos em dinheiro para a assinatura imediata do contrato.
Termos de pagamento do contrato:
Peça para ser faturado pelo correio depois que o trabalho estiver concluído, mas espere que a maioria queira o pagamento logo após o término do trabalho. Se eles querem dinheiro, isso não é um bom sinal. Se forem necessários materiais antes do início do trabalho (por exemplo, carpinteiro ou pintor), eles querem um pagamento inicial de materiais. Tente minimizar esse valor tanto quanto você puder. Tente não pagar mais do que 33% adiantado e apenas concorde com uma empresa muito respeitável.
The Bottom Line
Espero que esta visão geral forneça informações úteis sobre como contratar, gerenciar e trabalhar com contratados com sucesso. Não tenha medo de pedir ajuda a um desses profissionais quando necessário - esse é o trabalho deles sete dias por semana.